הגבלת ההצמדה למדד תשומות הבניה והעלאת שווי הפיצוי במקרה של איחור

הגבלת ההצמדה למדד תשומות הבניה והעלאת שווי הפיצוי במקרה של איחור

תיקון מספר 9 לחוק המכר אושר- איך זה משפיע עלינו?
מוקד ראש העין
08/05/2022 - 16:57
יערה לוי, עו"ד בעלת משרד שתחומי עיסוקו בתחום הנדל"ן והאזרחי
יערה לוי, עו"ד בעלת משרד שתחומי עיסוקו בתחום הנדל"ן והאזרחי

מאת עו"ד יערה לוי, עורכת דין בתחום הנדל"ן והאזרחי

לאחרונה עבר בקריאה שניה ושלישית חוק המכר דירות (תיקון מס' 9) תשפ"ב- 2022. בראשית הדברים, אדגיש, כי האמור להלן, בהתייחס לתיקון מס' 9 לא חל על חוזים שנחתמו לפני תחילתו של החוק, קרי 7.7.2022 .

כהערה מקדימה, אזכיר, כי חוק המכר (דירות) הינו חוק שתכליתו הגנה על רוכשי דירות חדשות וזאת בשים לב לפערי הכוח המובנים (פערי מידע, יכולת מיקוח, מורכבות העסקה וכו'),  הקיימים בעסקאות אלו בין מוכר לקונה.

התיקון לחוק מתייחס בעיקרו לארבעה רבדים מרכזיים; האחד, תקופת הגרייס המוקנית למוכר לאחר במסירה, השני גובה הפיצוי אותו חב מוכר דירה לשלם לרוכש בגין איחור במסירה, השלישי, המקרים שיחשבו כמוצדקים לאיחור, והרובד האחרון הינו בהתייחס למדד תשומות הבניה.

קיצור העיכוב במסירת הדירות- עובר לתיקון העיכוב המותר בחוק עמד על 60 ימים ולאחר התיקון התקצר העיכוב הנ"ל ל-30 ימים.

שינוי דמי הפיצוי- העמדת סכום הפיצוי בתקופה הראשונה (בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים) לסכום השווה ערך לדמי שכירות של דירה דומה בגודל. בתקופה השניה (שתחילתה לאחר חמישה חודשי איחור וסיומה בתום עשרה חודשים) הכפלת סכום הפיצוי ב1.25 ובתקופה השלישית (שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי) הכפלת סכום הפיצוי ב1.5 (לשם ההשוואה, קודם לכן, סכום הפיצוי היה מוכפל ב1.25 בתקופה שתחילתה תעשה חודשים לאחר המועד החוזי).

כאמור, בתיקון זה, ניתן להבחין במגמה של העלאת דמי הפיצוי ככל שהעיכוב מתארך.  

סעיף ג' אשר עסק בהסתייגות הצדדים בהסכם המכר לגבי איחור במסירה כתוצאה מנסיבות שאינן תלויות במוכר נמחק, ובמקומו הוספו 2 סעיפים; האחד שמתייחס לאיחור שנגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד והשני שמתייחס לנסיבות בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970- שעניינם נסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה לא ידע ולא יכול היה לדעת או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש ולא למנען וכו' (טענת הסיכול).

כעולה מדברי ההסבר לחוק (שמהווים את הנימוקים שעמדו בבסיס לתיקון)- סעיף ג' בנוסחו הקודם, יצר פערי כוחות לא מבוטלים בין המוכר לרוכש (שקיימים ממילא) וביצירת פתח למוכר לשימוש נרחב בפרשנות "נסיבות שאינן בשליטת המוכר" בכל מקום שבו קיים איחור, כך שהלכה למעשה, עמידה על הסעיף וקבלת פיצוי נעשה על ידי הקונה בהליך משפטי בלבד. לשיטתי, מטרת התיקון על ידי הפניה לסעיף הסיכול בחוק החוזים ולתנאים הקבועים בפסיקה, הגם שמהווה כלי פרשני בידי המוכר לאיחורים במסירה, יש בה כדי לגדר זאת לתנאים בחוק ובפסיקה שלעצמם הם מצומצמים ובכך אולי ליתר הליכים לאור תקדימים קיימים.

רובד נוסף לתיקון, הינו הוספת סעיף 5ג' ולפיו נקבע, כי תשלום שמשלם הקונה בעת רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, למעט במקרים בהם צדדים לחוזה הסכימו ביניהם, כי עד מחצית מכל תשלום יוצמד למדד תשומות הבניה וזאת בלבד ש 20% מהמחיר המשולם בעת חתימת ההסכם לא יוצמד. הצמדה כאמור תהיה עד למועד שלא מאוחר מהמועד המסירה  שנקבע בהסכם.

אזכיר,  מדד תשומות הבניה הינו מדד המעריך שינוי בהוצאה של סל רכיבים הקשורים בענף הבניה. המדד מפורסם אחת לחודש. ככלל קבלנים מצמידים את מחיר הדירה כולו למדד התשומות ממועד הרכישה ועד מועד מסירתה אלא שכאמור, מחיר הדירה מורכב גם מרכיב הקרקע (כמו גם רכיבים אחרים) שאינם מושפעים מעליה במדד- ולכן אין סיבה להצמידם למדד תשומות הבניה. על כן, בהתאם לדברי ההסבר מטרת התיקון הינו לצמצם/ להגביל את העליה הזו בשווי הדירה אשר שיש בה כדי ליצור אי וודאות בפני רוכש דירה ( שהרי המדד נוטה לעליות) וכן למנוע תמריץ לקבלנים לדחות את מועד המסירה.  

לשיטתי, מדובר בתיקון נכון. בפרקטיקה, ישנה חשיבות להוספת סעיפים שמקנים שליטה מסוימת לרוכש כמו לדוגמא אפשרות הקדמת תשלומים .

האמור מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו וכן לא מהווה חוות דעת משפטית.

 

יערה לוי, עו"ד בעלת משרד שתחומי עיסוקו בתחום הנדל"ן והאזרחי.

לתגובות/ שאלות ניתן לפנות: דוא"ל: Yaara@yl-law.net  | נייד: 054-4415549.

בברכת שבת שלום.

 

 

 

 

GS_1

הוסף תגובה חדשה

קאפצ'ה

שלב זה נועד כדי לוודא מענה אנושי

Image CAPTCHA